Факторы ценообразования

03.09.2012
  Вопрос ценообразования на рынке жилой недвижимости довольно сложный вопрос. Помимо той части цены объекта, в которую закладывается именно себестоимость строительства, имеются и иные факторы, которые определяют конечный результат, увеличивая его порой в 1,5-3 раза.
  Такие факторы при идентичном состоянии рынка, можно разделить на четыре группы – местоположения объекта, качество расположения объекта, качество объекта, а также репутация застройщика.
  Местоположение объекта определяется его географическим положением на карте города. Данный показатель определяется характеристиками района, определяющих комфортность проживания в той или иной части города и может изменить уровень цен в 1,5-2,5 раза при одном и том же качестве объекта.
  Так, часто стоимость жилья в районах современной застройки, ввиду отсутствия или ограниченности объектов социальной инфраструктуры, состояния «вечной стройки» предлагаются в цене ниже, чем освоенные территории. К примеру, стоимость квартир в Тюменском микрорайоне города г. Тюмени превышает стоимость жилья в районе Мыс-Тарманы практически на 15%. Помимо наличия объектов социальной инфраструктуры значительное влияние на ценообразование в районе влияют такие показатели, как транспортна доступность, наличие в шаговой доступности зон отдыха, торговых центров и иных зон общественного значения. Благодаря этому ценовым лидером всегда был и остается Центр города, так цена предложения в данной части города выше на 30,0% в отличие от ценовых аутсайдеров (окраины города).
  Под категорией качество объекта понимаются такие показатели как непосредственно характеристика проекта, степень строительной готовности и размер помещений.
  Под качеством проекта понимаются характеристики проекта, заявленные застройщиком/инвестором ещё на ранней стадии реализации. Ведь именно грамотное позиционирование, грамотная маркетинговая политика будут обуславливать спрос на объект, а, следовательно, и влиять на ценовую политику.
  Изменение стоимости квадратного метра зависимости от изменения степени готовности объекта в-первую очередь объясняется снижением риска для участников долевого строительства. На момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра может повыситься на 10-30%.
  При этом существует и отрицательная сторона качества объекта – износ. В кризисный период значительное количество объектов прошли процедуру «замораживания строительства», ряд из них не восстановлены до сих пор, так стоимость квадратного метра на данные объекты в отличие от общих тенденций рынка претерпевают отрицательную динамику.
  Размер площади помещения влияет на стоимость квадрата в-первую очередь за счет влияния спроса. Лидерами по продажам среди всех сегментов являются однокомнатные квартиры, при этом являясь и ценовым лидером, при средней стоимости квадратного метра 52 000 руб./кв.м., данный показатель выше уровня цен трехкомнатных квартир практически на 10-15%.
  Последняя группа – репутация застройщика. При этом важно разделять данную категорию на 2 пункта: репутация застройщика, создание бренда компании и создание бренда объекта (дома, жилого комплекса). Хорошо разработанная маркетинговая компания приводит к созданию лояльного отношения у покупателя, стимулируя спрос, а. следовательно, и рост цен. На уровень цен влияет и денежная политика застройщика, выбранная стратегия реализации. Застройщик или идет на демпинг, работая на объемах продаж, либо наоборот. В последние годы большое внимание стало уделяться именно послепродажному обслуживанию, так качество управляющей компании, проведение различных мероприятий также может повлиять на конечную стоимость приобретаемого жилья.


Все о новостройках, №7 (сентябрь)
Скачать публикацию

Возврат к списку