Коммерческая недвижимость (октябрь 2012)

18.10.2012
  Особый сегмент рынка коммерческой недвижимости – помещения на первых этажах жилых домов, предлагающиеся для коммерческого использования. Еще десять лет назад такие помещения составляли основную часть всех офисных площадей в городе. С появлением крупных офисных и торговых центров их доля на рынке стала стремительно снижаться. Однако они по-прежнему имеют значительный вес и оказывают серьезное влияние на весь рынок коммерческой недвижимости.
  Встроенные и встроено-пристроенные помещения в жилых домах представляют собой помещения из квартир на первых этажах, выведенных в нежилой фонд и соответствующим образом реконструированных. А так же помещения коммерческого назначения, изначально предусмотренные застройщиком на первых этажах жилых домов.
  • Как правило, характеризуются средним уровнем технической составляющей помещения: предусмотрены пожарно-охранная сигнализация, кондиционирование, интернет и телефонная связь.
  • Ввиду того, что коммерческие помещения в жилых домах преимущественно имеют разных собственников, фасады и архитектурные решения не отличаются целостностью и гармоничностью.
  • Набор арендаторов/собственников не сбалансирован.
dg.png
  Сегмент нежилой недвижимости, расположенной на первых этажах жилых домов, представляет собой некий стрит-ретейлер. В общем понимании некие торгово-офисные коридоры. Наиболее привлекательными для потенциальных инвесторов или арендаторов являются помещения в домах, расположенных на первой линии вдоль основных транспортных магистралей города. Так, район ул. Республики, Мельникайте, Ленина демонстрирует максимальные показатели, как на рынке продажи, так и на рынке аренды.
  При этом если для размещения торгового объекта рекомендуются помещения на первой линии, для офисной недвижимости порой приобретаются помещения расположенные во внутриквартальной зоне. Важно отметить, что не в каждой части города нежилые помещения будут одинаково востребованы. Допустим, помещения в спальных микрорайонах, расположенные внутри квартала имеют низкую коммерческую привлекательность.
  На нежилые помещения данного типа по итогам мониторинга индекс цен на сентябрь 2012г. составил 67 000 руб./кв.м. Ценовой максимум среди районов города, безусловно, принадлежит Центральной части города, стоимость квадратного метра составляет порядка 85 тыс. руб., а вот в районах современной застройки, таких как Тюменский и Заречный районах стоимость нежилого квадратного метра практически соответствует стоимости «жилого» квадрата и составляет порядка 50 000 – 60 000 руб./кв.м.
  Столь высокая доля помещений данного типа на рынке офисной недвижимости (порядка 60,0%) может быть объяснима несколькими факторами:
  • На начальном этапе развития рынка недвижимости помещения в жилых домах были, чуть ли не единственным источником пополнения коммерческих площадей в городе.
  • Одна из основных причин того, что под коммерческую часть отводится столь значительные площади, которые «могли бы стать жильем», заключается в территориальной структуре строительства. Жилая застройка города ведется точечно и большая часть проектов сосредоточена в Центре и районах приближенных к нему, то есть на тех территориях, где цена квадратного метра под магазин или офис сегодня особенно высока.
  • Под коммерческое использование чаще всего отводятся помещения, в которых размещать квартиры не выгодно из-за их низкой ликвидности или вообще невозможно. Это первые этажи, пристроенные помещения, в некоторых случаях цоколь. В шумном и пыльном центре города продать такую квартиру по приемлемой для застройщика цене сложно. В то же время со стороны коммерческих организаций помещения с такими характеристиками, имеющие обособленный выход на оживленную улицу, пользуются стабильным спросом. В результате доля коммерческих помещений в «новостройках» достаточно высока.
  • Нежилые помещения в жилых домах, как на рынке строящегося жилья, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости, могут располагаться в цокольном/подвальном этаже, на 1 и 2 этажах, редко встречаются помещения на 3 этаже. Как показал мониторинг рынка новостроек, практически четверть строящегося жилья вообще не предусматривает в изначальной проектной документации нежилые помещения. 47,0% новостроек имеют нежилые помещения, различного вида использования на 1 этаже дома. Тенденция нашего города комплексного освоения территорий приводит к тому, что на стадии планирования строительства учитывается необходимое количество объектов инфраструктуры. Хотелось бы отметить, что с каждым годом фонд нежилых объектов наращивается за счет введения в эксплуатация жилых домов/комплексов. Так на данный момент в составе строящихся объектов на территории г. Тюмени ведется строительство практически 100 000 кв.м. нежилых помещений.

  Наблюдается устойчивая тенденция к повышению доли коммерческих площадей с повышением классности объекта, то есть домов бизнес-класса. Для того чтобы соответствовать заявленному классу, такие объекты должны обладать комфортной средой проживания, обеспечивающей жителей максимальным набором услуг – ресторан, кафе, фитнес-клуб и прочее. Что опять же стимулирует застройщиков на выделение первых этажей под помещения коммерческого назначения. Как правило, такие помещения не продаются, а сдаются в аренду, во избежание появления коммерческого объекта не соответствующего концепции комплекса.
  Чаще всего наиболее востребованными являются помещения до 100 кв.м. в сегменте street-retail. Данный факт чаще всего объясняется дифицитом предложения качественной коммерческой недвижимости. Оживление в данном сегменте, т.е. уличная розница, можно наблюдать более явно по сравнению с сегментом ТЦ, являющимися «магнитами». Это обусловлено ограниченностью качественных вакантных площадей. Пример тому - улица М.Горького, отрезок между 50 лет Октября и Республики, где построили ТРЦ «Гудвин». Как только был введен это крупный объект торговой недвижимости, арендные ставки и цены предложения на коммерческую недвижимость в образовавшемся коридоре выросли. Подобную картину можно было наблюдать в каждом районе, где расположились подобные торговые коридоры: на улицах Московского тракта, в районе ТРЦ «Колумб», в районе ТРЦ «Солнечный», в 6 мкр: у ТЦ «Порт» и «Тюменский рынок», в Тюменском мкр. при открытии ТЦ «Широтный», вкупе с активным развитием жилой застройки района.
  Таким образом, удачное местоположение нежилого объекта, расположение вдоль основных торгово-офисных коридоров города, качественная внутренняя отделка будут определять высокую доходность объекта коммерческой недвижимости.

Все о новостройках, октябрь 2012 №8 (22)


Похожие статьи:
Коммерческая недвижимость: итоги полугодия

Возврат к списку