Склады Тюмени: кто на тепленькое?

10.10.2012
Существует общепринятая международная классификация производственно-складских помещений, разделяющая объекты по их качественным характеристикам на классы: А+, А, В+, В, С, D. Однако для регионального российского рынка, в том числе города Тюмени, она не подходит ввиду того, что очень малый процент из предлагаемых в регионе производственно-складских площадей отвечает по своим техническим характеристикам всем требованиям установленной международной классификации. При мониторинге и анализе рынка производственно-складской недвижимости аналитическим отделом группы компаний «АЛКО» применятся собственная классификация складского сегмента рынка недвижимости города Тюмень: теплые складские помещения, к данной группе отнесены как новые технологичные складские помещения, отвечающие всем требованиям современной логистики, так и усовершенствованные и модернизированные бывшие производственные и прочие помещения, изначально не приспособленные под складскую обработку; производственные помещения, охватывающий залы, цеха, предназначенные для производственной деятельности; холодные складские помещения, включающие приспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, ангары, пригодные для хранения нетребовательных к условиям грузов. 
  На сегодняшний день рынок складской недвижимости Тюмени окончательно не сформирован и представлен двумя типами объектов: специализированные комплексы и приспособленные под склады помещения. Среди существующих крупных складских комплексов, сдающих площади в аренду, можно выделить: комплекс «Сибирский на Барабинской», База №1 на 11 км Ялуторовского тракта, ЗАО «Фирма ТЗБ-92», Складской комплекс класса А на территории Базы №1, офисно-складской комплекс ООО «АгроИнтер». 
  По итогам 3 квартала 2012г. можно отметить, что рынок производственно-складской недвижимости не имеет активного развития, в виду отсутствия инвестиций в данный сектор, и по-прежнему остается достаточно инертным.
  За исследуемый период индекс стоимости на рынке купли-продажи производственно-складской недвижимости вырос на 0,4%, по сравнению с предыдущим периодом (2 квартал 2012г.), и составил 25098 руб./кв.м. Годовой прирост индекса стоимости колеблется на уровне 2,9-3,5%. Минимальная цена предложения при этом составила 7429 руб./кв.м., максимальная - 51948 руб./кв.м.
  Территориально предложение на рынке купли-продажи производственно-складской недвижимости распределено достаточно равномерно, за исключением Восточного административного округа, где предложение продажи складских помещений единично. Большую долю в объеме предложения складской недвижимости занимает Калининский АО – 43,3%, на Ленинский округ приходится 41,2%. Местоположение объектов производственно-складской недвижимости в том или ином административном округе г.Тюмень влияет и на их стоимость: в среднем цена выше в Калининском АО, ввиду концентрации качественных объектов с легкой доступностью к центру города.
  Преобладание в предложении теплых складских помещений (41,2% в общем объеме) способствует установлению индекса стоимости на достаточно высоком уровне. На производственные помещения приходится треть всех помещений, на холодные только около двадцати процентов всего объема предложения.
  В третьем квартале 2012г. рынок купли-продажи производственно-складской недвижимости показывает невысокий рост, согласно прогнозу индекс цен предложения производственно-складской недвижимости в 4-м квартале возрастет на 1,2%, что касается ежемесячного прироста, то он сохранится в пределах 0,5 %.
  На рынке аренды производственно-складской недвижимости ситуация остается стабильной, арендные ставки представлены в различном ценовом диапазоне. Предлагаемые варианты сопутствующих операционных расходов, таких как охрана, видеонаблюдение и прочее, естественным образом повышают уровень стоимости. По итогам 3 квартала 2012 года индекс стоимости арендной ставки на производственно-складскую недвижимость составил 233 руб./кв.м. при ценовом интервале от 91 до 700руб./кв.м.
  Территориальное распределение предложения на рынке аренды производственно-складской недвижимости неравномерно. Спрос предприятий разных сфер влияет на территориальное распределение цен. Преобладают помещения, расположенные в Ленинском округе – 54,7%. Здесь сосредоточены оптовые базы, производственные помещения с тяготением к магистральным путям и железнодорожным веткам, что привлекательно для крупных компаний и промышленных организаций. Сравнительно меньшие доли занимают Калининский и Центральный округа. Это территории, приближенные к центральной части города, они выгодны для торговых предприятий ввиду расположения вблизи рынков сбыта. Предложения в Восточном районе единичны.
  Основную часть предложения производственно-складских помещений составляют теплые складские помещения – 69,7%. Ситуация схожа с рынком купли-продажи: собственники складов стараются повысить их рыночную привлекательность, улучшая условия хранения, обеспечивая необходимыми коммуникациями, в том числе отоплением, помещениями для персонала, стоянками для техники, что позволяет повысить привлекательность объектов для арендаторов и вместе с тем арендные ставки.
  На данный момент у региональных девелоперов нет стремления вкладывать средства в развитие данного сектора коммерческой недвижимости. Для инвесторов более привлекателен сектор торгово-офисной и гостиничной недвижимости. На долю складского хозяйства приходится только менее 9% всех вложений в коммерческую недвижимость. Такую ситуацию обуславливает длительный срок экспозиции производственно-складских объектов, и как следствие проблемы при сдаче склада в аренду или его продажи. Медленная окупаемость влечет опасения потери денег, вложенных в постройку складской недвижимости, что усугубляется ожиданием более высокой стоимости и арендных ставок. По объему предложения купли-продажи в г.Тюмень производственно-складская недвижимость значительно уступает другим сегментам коммерческой недвижимости, в то же время формируется спрос на качественные складские помещения, отвечающие современным требованиям ведения складского хозяйства. В основном это приводит к модернизации существующих производственно-складских объектов.
  Предположительно развитие рынка складской недвижимости в Тюмени будет идти по московскому сценарию, где строительство ведется для собственных нужд на фоне объективной необходимости в специализированных логистических комплексах, по модели «build to suit», но пока местные инвесторы не рискуют вкладывать средства в новые проекты. Вложения преимущественно производят те, кому требуются склады для основного вида деятельности, например, крупные торговые сети.
   Тюмень, в сравнении с другими городами уральского региона, не является востребованным городом для крупной логистики, здесь сейчас нет федеральных складских девелоперов. Отсутствие качественных производственно-логистических площадок тормозит появление крупных операторов, однако, с другой стороны, отсутствие спроса на склады международного уровня не дает развиться предложению. В Тюмени на сегодняшний день нет производственно-складских площадей класса А, поэтому обслуживание основного грузопотока региона возлагается на Екатеринбург и Челябинск, как на единый мегаполис в грядущей перспективе. Однако рынок складской недвижимости Тюмени имеет хорошие долгосрочные предпосылки для роста объемов вновь вводимых объектов при условии возникновения принципиально новых решений в сегменте.

Бизнес-квадраты, октябрь 2012
Скачать публикацию

Возврат к списку