Классификация объектов коммерческой недвижимости в г.Тюмени

07.12.2005 В настоящее время рынок коммерческой недвижимости г. Тюмени динамично развивается, тенденция обращения его объектов перешла на новый уровень. При выборе подходящего объекта, потребителя все больше интересуют такие моменты как наличие охраны, парковка, инфраструктура, год постройки объекта, его техническое состояние. Это говорит о том, что требования к качеству возросли. В настоящее время, для того чтобы найти себе «что-то подходящее», покупатель обычно тратит уйму времени, для того чтобы сначала определить местоположение, сориентироваться по стоимости, затем посмотреть все возможные варианты, половина из которых заведомо не подходит. Этот процесс представляется довольно долгим, отнимает драгоценное время и нервы, как у потребителя, так и у специалистов рынка коммерческой недвижимости (риэлтеров и оценщиков).

В настоящее время по данным аналитического отдела ЗАО «Ассоциации АЛКО», весь рынок недвижимости г. Тюмени выглядит примерно следующим образом (рис. 1.1).

89.jpg

На приведенной ниже диаграмме хорошо видно, что большую часть всего рынка занимает жилая недвижимость (55%), коммерческая недвижимость в свою очередь делится на три основные составляющие: офисные, торговые и производственно-складские помещения и занимает примерно 45% от всей доли рынка. Рынок офисных и торговых помещений г. Тюмени является в настоящее время наиболее развитым. С данным типом недвижимости совершается наибольшее количество сделок. Рынок торговых помещений по сравнению с предыдущим годом существенно изменился и расширился за счет строительства торговых центров таких как «Москва», «Монетка», «Корона», «Премьер» и т.д. Рынок производственно-складских помещений продолжает находиться в стадии формирования, но динамично развивается, и по сравнению с началом года вырос примерно на 10 %.

Если говорить о жилой недвижимости, сделки с ней проходят в основном «безболезненно» для обеих сторон, так как большая часть объектов рынка классифицирована не только по стоимости, но и по основным характеристикам. Например, при слове «хрущевка», в голове сразу вырисовывается картина: старый дом (год постройки примерно 1960), небольшие площади, не очень хорошие технические характеристики и т.д. Стоимость такого объекта находится в определенном диапазоне в зависимости от местоположения, или 121-3Т (новый дом, панель, хорошая планировка, большие площади), стоит только уточнить детали и собственно никаких проблем. Что же касается коммерческой недвижимости, здесь гораздо сложнее.

В мировой практике коммерческая недвижимость делится на следующие категории: “A+”, “A”, “B+”, “B”, “C+”, “С” и "D" для офисных помещений, на A, B, C для торговых помещений и на A, B,C, D для производственно-складских. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Исследования рынка офисных помещений позволили разработать более простую и точную классификацию зданий, адаптированную к Российским условиям.

Такие классификации успешно применяются в условиях Московского и Санкт-Петербуржского рынков недвижимости. Но так как рынок коммерческой недвижимости г. Тюмени не настолько велик, на первом этапе, возможно будет классифицировать объекты офисной и производственно-складской недвижимости на четыре категории A, B, C, D и три категории A, B, C для торговых помещений. С нашей точки зрения для начальной классификации на настоящем этапе развития рынка коммерческой недвижимости г.Тюмени этого будет достаточно.

В июле этого года нашим аналитическим отделом был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Тюмени, целью которого являлась классификация всех объектов города по категориям и выявление ценовой зависимости объекта в зависимости от класса и местоположения. Анализ проводился по всем выставленным на продажу объектам (офисным, торговым, производственно складским). Исходя из проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости, в настоящее время соотношение классов к общему объему коммерческой недвижимости выглядит следующим образом (рис. 1.2).

90.jpg

Но если брать во внимание тенденцию строительства объектов данного сегмента рынка, то можно смело сказать, что общая картина скоро изменится. Каждый год в эксплуатацию вводятся офисные и торговые центры, благоустраиваются площади, улицы, скверы и парки. Качество возводимых объектов, и как следствие класс объектов неизменно повышаются. Таким образом, очевидно с течением времени будет происходить рост объектов высокого класса - А и B.

Ценовые показатели по классам, определенные в результате проведенного анализа, позволяют более точно выявить тенденции изменения и текущего состояния рынка недвижимости. Обобщенные результаты работ приведены на нижеследующих диаграммах. В результате проведенной классификации принято решение о применении внутрифирменной классификации объектов по нижеследующим признакам. Помещения класса "А" Торгово-офисные помещения. Оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки с автоматизированными системами инженерного обеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, торгово-офисные здания, они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. К сожалению, в настоящее время в нашем городе пока нет таких знаний.

Помещения класса "В" Торгово-офисные помещения. Помещения в специальных новых зданиях. Косметический ремонт с использованием импортных материалов, охрана 24 часа в сутки, гибкая пропускная система, имеется служба управления офисным центром. Удобное расположение. Хорошая инфраструктура. К примеру, это такие объекты как: «Бизнес Центр», «Кволити Отель Тюмень», здание УралСвязьИнформ, здание «Сибирского Аналитического Центра», «Менделеев House» центральный офис «Сбербанка», торговые центры «Москва», «Корона», «Премьер».

Помещения класса "С" Торгово-офисные помещения. В первую очередь относятся объекты, где акцент делается в большей степени на функциональное назначение площадей, чем на имидж. К классу «C» также относятся помещения на первых этажах, в подвалах и полуподвалах жилых домов, расположенных во дворах, без выхода на крупные магистрали; а также площади в зданиях НИИ, административных зданиях промышленных предприятий и организаций (которые давно не ремонтировались, имеют старые коммуникации и несовременную систему управления). Имеют принудительную вентиляцию, коридорную систему, отсутствие охраняемой парковки. Самый большой объем рынка в г. Тюмени занимают именно объекты класса «С».

Помещения класса “D” Применяется только для офисных помещений. Это здания, нуждающиеся в реконструкции и помещения расположенные в таких зданиях как «малосемейки» и пансионаты. Расположенные в значительном удалении от центральной магистрали города. Классификация для производственно-складской недвижимости возможна согласно предложенному выше классификатору, хотя из-за недостаточности объектов на рынке данной недвижимости классифицировать объекты довольно сложно.

Для части риэлтеров, работающих на рынке коммерческой недвижимости, несомненная польза от классификации состоит в том, чтобы представить в разговоре с покупателем общие параметры любого объекта, а также определить «вилку» его возможной стоимости, так как в классификаторы уже включены понятия и местоположения, и возможной отделки, и состоянии объекта недвижимости. При анализе и классификации недвижимости необходимо помнить о следующих условностях и допущениях:
  • с развитием рынка недвижимости и появлением новых объектов требования к качеству и потребительским характеристикам ужесточаются, поэтому построенные объекты могут переходить из одной подгруппы в другую.
  • критерии, заложенные в основу классификации, существенно меняются с развитием строительных технологий.
  • представленные критерии и характеристики различных классов зданий не являются абсолютным правилом, и в каждой группе могут быть исключения по тому или иному признаку.
  • стоимость объекта недвижимости не определяет класс недвижимости, к которому относится объект, а наоборот, цена напрямую зависит от класса.
Специалисты аналитического отдела ЗАО «Ассоциации АЛКО» считают что, отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе. Поскольку в настоящее время объекты настолько различаются по своим характеристикам, что порой вопрос о возможной стоимости объекта является самым сложным, кроме того, именно в эту сферу в настоящее время инвестируются наиболее значительные суммы.

Также при составлении аналитических заключений о состоянии рынка гораздо проще пользоваться единой классификацией, так как она позволяет оценить структурные изменения на рынке недвижимости, сделать достоверный прогноз.
Согласно законам маркетинга, любой товар разбивается на категории. Для того чтобы потребитель мог безошибочно выбрать необходимый товар, он должен иметь определенные характеристики. На сегодняшний день критерии принадлежности объекта недвижимости той или иной группе размыты. В результате участникам рынка (продавцам, посредникам и покупателям) сложно выбрать интересующий объект, который бы соответствовал не только качественным характеристикам, но и реальной его стоимости.

В этой ситуации понимание стоимости, вытекающее из классификации объектов позволило бы четко определиться с интервалом стоимости и сократить время поиска необходимого объекта. Специалистами аналитического отдела ЗАО «Ассоциации АЛКО» на базе существующей разрабатывается методика классификации объектов коммерческой недвижимости применительно к г.Тюмени, учитывающая зоны престижности объектов коммерческой недвижимости и прочие факторы. Такое деление позволит не только безошибочно определить возможную стоимость объекта и его класс, но и систематизирует общий подход профессионалов рынка недвижимости в Тюмени к классификации объектов на рынке.

По данным аналитического отдела ЗАО "Ассоциации АЛКО" автор: Колотова Мария Анатольевна 07.12.2005

Похожие статьи:
Коммерческая недвижимость (октябрь 2012)

Возврат к списку