Методика оценки внешнего устаревания на пассивных рынках

10.11.1999

Методика разработана на основании эмпирических данных аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО»  влияния местоположения недвижимости на утрату стоимости объекта в целом – исходя из того, что рынок свободных земельных участков не настолько развит, чтобы обеспечить информационное обеспечение методике разделения потерь на относящиеся к участку и к самому объекту недвижимости.

Особую важность для разработки методики представляет возможность разделения внешнего износа на составляющие компоненты. Среди предполагаемых составляющих экономического устаревания необходимо выделить три направления.

Первым уровнем экономического устаревания можно назвать ценообразующий фактор расположения в определенном типе населенного пункта. Вторым уровнем целесообразно будет считать местоположение внутри населенного пункта в зависимости от зонирования его территории. Наконец, последней степенью конкретизации будет локальное местоположение объекта внутри определенной зоны.

Методика предусматривает использование в расчетах нескольких корректирующих коэффициентов:

— коэффициент, учитывающий особенности ведения предпринимательской деятельности в зависимости от типа населенного пункта (К1);

— коэффициент, учитывающий особенности ведения предпринимательской деятельности в зависимости от дислокации объекта в населенном пункте (К2).

— коэффициент, учитывающий особенности ведения предпринимательской деятельности в зависимости от дислокации объекта в конкретном районе — зоне градостроительной ценности (К3).

Применение данных коэффициентов в качестве показателей внешнего износа позволяет учесть внешние факторы, влияющие на полезность, а, следовательно, на стоимость недвижимости. Таким способом можно с высокой степенью достоверности оценить стоимость объектов оценки с учетом уровня развития рыночных отношений и предпринимательской активности, сложившихся как на региональных, так и на локальных рынках.

Корректирующие коэффициенты, учитывающие особенности типа населенного пункта (К1) представлены в нижеследующей таблице.

 

Тип населенного пункта

Корректирующие коэффициенты

Города с населением более 300 тыс.чел.

1,0

Населенные пункты, имеющие статус города

0,7 - 0,8

Поселки городского типа

0,5 - 0,7

Прочие населенные пункты

0,25 - 0,6

 

Корректирующие коэффициенты, учитывающие зависимость от дислокации объекта в населенном пункте (К2), представлены в нижеследующих таблицах.

                                                                                                                             

Градация дислокации

Корректирующий коэффициент

жилые здания и помещения

торговые объекты

промышленные

и прочие объекты

Центр населенного пункта,

базовые магистрали

1,00

1,00

1,00

"Среднее кольцо" населенного

пункта

1,00

1,00

1,00

Окраинные районы

0,90

0,90

1,00

Пригородные (промышленные)

районы

0,85

0,80

0,70

 

Корректирующие коэффициенты, учитывающие зависимость от дислокации объекта в конкретном районе — зоне градостроительной ценности (К3).

 

Градация дислокаций

в конкретной зоне

Корректирующие коэффициенты

жилые здания

и помещения

торговые

объекты

промышленные

и прочие объекты

Непосредственно у основной дороги

1,00

1,00

1,00

Отдаленный от основной дороги, но хорошо просматриваемый объект со свободным подъездом авто транспортом

1,00

0,95

1,00

Отдаленный непросматриваемый с основной дороги объект со свобод-ным подъездом автотранспортом

1,00

0,90

0,75

Отдаленный непросматриваемый с основной дороги объект с неудобным подъездом автотранспортом

0,95

0,85

0,6

Объект, к которому нет подъездной автодороги

0,90

0,80

0,5

 

 

1999 год

ЗАО «Ассоциация АЛКО»


Возврат к списку