Особенности оценки земельных участков в г.Тюмени

23.09.2005 В глобальном аспекте земля как «божественный дар» бесценна. Развитие экономики, возникновение рыночных отношений во всем мире превратили данный природный ресурс в объект недвижимости. В России же земельные ресурсы вплоть до начала ХХI века выступали только как средство производства, пространство для совершения процесса труда и не считались объектом недвижимости, что обусловило их не рациональное использование. Данная проблема особенно остро возникла в российских городах, где центральные и лучшие земли заняты экологически вредными промышленными объектами, механизм перераспределения земельных участков не существовал.

Ситуация изменилась после принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г., который создал прочную основу для развития полноценных рыночных земельных отношений в России. Городская земельная недвижимость теперь может стать реальным капиталом, работающим в интересах всех жителей города. Развитие земельной реформы и становление земельного рынка требуют проведение оценки стоимости земельных участков для различных целей. Уже сегодня городские земельные участки все чаще становятся объектами купли-продажи. В связи с этим возникает острая необходимость определения стоимости городских земельных участков.

На сегодняшний день законодательно утверждены и применяются два вида оценок городских земельных участков: - кадастровая (массовая); - рыночная (индивидуальная). Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ), проводится для целей налогообложения, представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков. Объектом государственной кадастровой оценки земель в результате кластеризации (выделение однородных групп земель) является кадастровый квартал в границах города. В соответствии с материалами кадастрового деления территория г. Тюмени состоит из 90 кадастровых кварталов объединенных в 38 кадастровых массива и 5 кадастровых блоков.

В зависимости от категории земель основы определения кадастровой стоимости изменяются, так, например:
  • Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости;
  • Земли сельскохозяйственного и лесного фонда оцениваются на основе капитализации ренты (дохода);
  • Оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации ренты или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Очевидным является ряд существенных недостатков, которые в свою очередь не позволяют использовать кадастровую стоимость для определения иных видов стоимостей, кроме как для целей налогооблажения. Так кадастровая стоимость определяется на данный момент при данном существующем (текущем) использовании земельного участка, что указывает на то, что кадастровая стоимость не может отражать реальной практики развития рынка недвижимости (земельного в том числе). Второе, это то, что кадастровая стоимость основывается на «представлениях о ценности земельного участка» 11 экспертов, суждения таких экспертов чаще всего субъективны. Третье, авторами методики не предусмотрена оценка погрешностей, которые в свою очередь могут иметь существенное значение (погрешность итоговых оценок может превышать 100%). Причем, чем больше учтено в процессе оценки кадастровой стоимости ценообразующих факторов, тем больше кажущаяся точность и надежность результирующей оценки, но тем и вероятнее многократное смещение результата от истинного. Кроме того, настораживает четкое поквартальное деление кадастровой оценки, когда два земельных участка, расположенные на разных сторонах одной улицы и характеризуемых одним местоположением, обладают существенно отличающимися удельными показателями кадастровой стоимости.
Таким образом, нет оснований полагать, что кадастровая оценка основана на определении потенциального рентного дохода, где рента есть стоимостное выражение выгод, доставляемых локальными характеристиками и местоположением данного квартала по сравнению с наихудшим кварталом, т.е. существующая кадастровая стоимость не отражает реальной доходности того или иного земельного участка. Индивидуальная оценка существенно отличается от кадастровой оценки земель. Индивидуальная оценка осуществляется путем рассмотрения конкретного земельного участка.

Оценка рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках трех подходов (затратный, доходный и сравнительный) согласно методическим рекомендациям, которые представляют собой ряд методов: метод остатка, сравнения продаж, выделения, распределения, предполагаемого использования, капитализации земельной ренты (дохода). Большая часть методов в сегодняшних условиях (условиях слабого развития рынка земельных отношений) неприменима, ввиду отсутствия достаточной информации о сделках, «искусственности», когда величина рыночной стоимости земельного участка находится в зависимости от стоимости воспроизводства улучшений участка. То есть «искусственные» методы не основаны на определении земельной ренты как главной составляющей стоимости земельных участков и как следствие могут иметь высокую погрешность.

В этой связи подавляющее большинство оценщиков Тюмени и Тюменской области и заказчиков оценочных услуг сталкиваются с рядом сложностей, возникающих при оценке земельных участков. Основные проблемы оценки, связанные с этим вопросом можно разбить на три группы: 1) Согласованность правовой оценки земельных участков; 2) Методическое сопровождение (инструментарий) проведения оценки земельных участков и прав на них в соответствии с правовой оценкой; 3) Выбор подходов и методов в условиях ограниченности рынка продаж земельных участков и прав на них.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ существующими видами прав на сегодняшний день являются:
  • право собственности (ст.260,261 ГК РФ, ст.15 ЗК РФ),
  • право аренды (ст.22 ЗК РФ),
  • право постоянного бессрочного пользования (ст.268,269,270 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ),
  • право пожизненного наследуемого владения (ст. 265,266,267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ),
  • право пользования (ст. 271, 552, 652, 653 ГК РФ),
  • сервитут (ст. 274, 275, 276 ГК РФ, ст.23 ЗК РФ),
  • право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ).
В то же время на сегодняшний день существует только две методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (№568-Р от 06.03.2002г.) и по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (№1102-Р от 10.04.03г.). Необходимо также отметить, что в соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ государственной регистрации подлежат все вышеуказанные права за исключением права пользования. В соответствии с этим оценщики стараются все расчеты привязать либо к праву собственности, либо к праву аренды, что не совсем верно. С нашей точки зрения, поскольку значительная часть объектов недвижимого имущества (где продавец строения не является собственником или арендатором земельного участка, а земельные участки находится в федеральной и муниципальной собственности, причем часть из них в законодательном порядке являются не сформированными) отчуждается с правом пользования, что на сегодняшний день не противоречит законодательству. В частности п.3 ст. 552 ГК РФ, которую не отменяет Земельный кодекс РФ, гласит: «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости». Таким образом, является очевидным, что в данном случае оценке должно подлежать не право аренды или собственности, а право пользования земельным участком, поскольку переход такого права в соответствии с законодательством возможен.

К частым случаям такой оценки можно отнести объекты недвижимого имущества с множественностью лиц собственников помещений в одном здании, у которых отсутствуют какие-либо документы на занимаемый земельный участок. Другие виды прав на земельные участки, которые пока еще существуют на сегодняшний день, также требуют самостоятельной оценки и соответствующих методических рекомендаций. Однако их доля в проводимых работах по оценке незначительна, за исключением права постоянного бессрочного пользования, которое впрочем, в ближайшем будущем будет переоформлено либо на право аренды, либо на право собственности за исключением организаций, предусмотренных ст.20 Земельного кодекса РФ.

В части использования механизма оценки различных прав на земельные участки необходимо рассмотреть влияние различного рода прав на стоимость земельного участка. Для этого в качестве сравнения можно использовать влияние наиболее часто встречающихся прав на земельные участки в г.Тюмени на их рыночную стоимость. При этом, как уже отмечалось выше, решить этот вопрос эмпирически не представляется возможным в силу ограниченности рынка продаж прав на земельные участки, способных представить генеральную совокупность для снижения погрешности расчета. В этой связи приходится использовать «нерыночный» механизм расчета, который впрочем не уменьшает наглядности полученного результата.

Наличие или отсутствие прав на землю часто не влияет на выгоды, получаемые собственником улучшений, расположенных на этом земельном участке. Фактически, собственник улучшений пользуется земельным участком вне зависимости от юридически оформленных прав на него. Например, для эксплуатации магазина неважно, какова юридическая природа прав на землю: собственник земли, как правило, получает те же выгоды, что и арендатор. Разница состоит лишь в размере затрат, связанных с эксплуатацией этого земельного участка. А учитывая незначительную разницу для г.Тюмени (по отношению к доходу, приходящемуся на земельный участок) в налоге на землю и арендной плате на земельный участок, стоимость прав аренды и стоимость прав собственности на земельный участок в ряде случаев будут совпадать или отличаться незначительно, поскольку разница между двумя полученными стоимостями будет укладываться в погрешность расчетов оценщика (при весомой величине стоимости прав на земельный участок-окружающую инфраструктуру по отношению к ежепериодической величине затрат по эксплуатации этого земельного участка). Таким образом, в ряде случаев для городских земель и в частности для г.Тюмени стоимость прав аренды и стоимость прав собственности будут совпадать или незначительно отличаться. Примером тому могут служить промышленные объекты, коэффициент функционального назначения которых равен 1. Кроме вышеназванного фактора разница в праве собственности и праве аренды заключается еще и в риске, связанным с перезаключением договора аренды. Такой риск должен увеличивать величину ставки капитализации для расчета права аренды, но, учитывая, что значительная доля земельных участков (земли) в г.Тюмени является не сформированными (и как следствие отсутствует какой бы то ни был договор аренды) то существование такого риска хотя и имеет место, но оно минимально. Подтверждением вышеназванному суждению может служить расчет рыночной стоимости по методу остатка для права собственности земельного участка и права аренды на примере нескольких объектов торговой недвижимости, расположенных в разных частях г.Тюмени. При этом необходимо иметь ввиду, что по объектам торговой недвижимости разница между ставкой земельного налога и арендной платой самая значительная, учитывая коэффициент функционального назначения, и как следствие разница в стоимости при расчете права аренды и права собственности будет самой большой среди всех объектов по функциональному назначению.

В результате проведенных нами расчетов можно судить о том, что максимальные отклонения при расчете различных видов прав на земельные участки для города Тюмени по объектам разного функционального назначения и место расположения могут колебаться в интервале от 0 до 5-6%, а учитывая определенную долю погрешности расчета оценщика, связанную с «искусственным» расчетом ставки капитализации, выбора правильного значения коэффициента использования, верного значения ставки арендной платы и т.п…., погрешности возникающей при итоговом согласовании результатов, можно утверждать, что определенный диапазон полученных значений стоимостей при различных видах прав на земельные участки, будет (может) укладываться в интервальное значение погрешностей, связанных с процедурой расчета стоимости объекта недвижимого имущества. Значит, по всей видимости в большинстве случаев в настоящий период времени цена на объекты недвижимого имущества в г.Тюмени не зависит от вида прав на земельные участки (как это не парадоксально!), а в части случаев выгоднее обладать правом аренды, чем правом собственности. Например, когда строение имеет коэффициент функционального назначения равным 1, общий уровень доходной составляющей для права аренды будет выше, поскольку не потребуются затраты на выкуп земельного участка в собственность. Таким образом, в отсутствии эмпирического механизма определения различного рода прав на земельные участки, можно говорить о незначительном расхождении стоимости, а порой и их соответствии в зависимости от оцениваемых прав. Тем не менее, вопрос о методических основах оценки различного вида прав на земельные участки стоит достаточно остро. И самым «живым» вопросом на этом этапе развития оценочной деятельности, в том числе для г.Тюмени и Тюменской области остается вопрос оценки не регламентированных методическими рекомендациями значительных по объемам оценки права пользования и права постоянного бессрочного пользования. Попытаемся разобраться в разнице между существующими правами аренды, пользования и постоянного бессрочного пользования земельными участками для понимания разницы в расчетах различного вида прав.

В ЗК РФ отсутствует понятие права пользования, четко прописанное в ГК РФ. Так в ст. 271 п. 1 ГК РФ сказано, что собственник здания (недвижимости), находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка. При продаже, сдачи в аренду недвижимости (зданий, сооружений), расположенной на земельном участке, принадлежащем третьему лицу, сопровождаются сохранением и передачей права пользования земельным участком новому арендатору либо собственнику недвижимости, если иное не предусмотрено договором (ст. 552, 652 ГК РФ).
Таким образом, право пользования земельным участком – это право, которое юридически не закреплено за собственником, арендатором здания (сооружения), но существующее фактически, и как следствие условный правообладатель этого права извлекает те же выгоды, что и выгоды, возникающие в связи с иным видов прав на земельные участки. Характеризуя срок владения этим условным (не закрепленным) видом права необходимо отметить, что ни один законодательный документ не ограничивает срок владения этим видом права, пока собственник улучшений не столкнется с решением вопросов, связанных с необходимостью владения земельным участком на каком либо из существующих видов прав. Согласно практике (не закрепленной законодательно) оценочной деятельности если какой либо из видов прав действует неограниченное количество времени (условно бесконечное), то стоимость такого права может быть получена путем капитализации выгод (дохода) за определенный промежуток времени, извлекаемых из условного владения таким видом права.

Право постоянного бессрочного пользования фактически является исчезающим видом права, которое с течением времени будет представлено только у государственных, муниципальных и прочих федеральных учреждений, предусмотренных ст.20 ЗК РФ. Главным отличим этого вида права от права пользования, является неограниченный срок действия. Как следствие с методической точки зрения процедура расчета стоимости такого вида права должна быть аналогична процедуре расчета стоимости права пользования. Разница лишь в том, что в качестве объектов сравнения должны выступать объекты с аналогичным видом прав, да коэффициент капитализации, применяемый к праву пользования должен быть несколько выше на величину риска неопределенности связанной со сроком владения этим видом права. Право аренды, возникает вследствие заключения между собственником земельного участка и арендатором договора аренды. Методика определения рыночной стоимости арендной платы регламентируется «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». И если сравнивать наиболее часто используемые на сегодняшний день методы оценки (остатка, выделения, предполагаемого использования, реже метод сравнения продаж) то можно увидеть незначительную разницу в методике расчета рассматриваемых (сравниваемых) видов прав. Разница между ними по большому счету будет увязана только в величине риска связанного с определенностью (неопределенностью) заключения (продления) существующего вида права, методического обоснования расчета которому пока еще не придумано. И в большинстве случаев приходится сталкиваться с единообразным расчетом стоимости прав на земельный участок вне зависимости от существующего вида права - аренды, постоянного бессрочного пользования или просто пользования земельным участком.

Другим моментом общего обсуждения правильности расчетов стоимости прав на земельные участки выступает расчет коэффициента капитализации для земельных участков. Сложность связана с тем, что понять (рассчитать) действительную – рыночную величину коэффициента капитализации для различных видов прав на земельные участки в г.Тюмени представляется довольно сложным мероприятием. С одной стороны, потому что информация о стоимости земельных участков, находящихся в различных частях города довольно противоречива, и зачастую понять определенную корреляцию, кроме как повышения стоимости от окраин к центру, не представляется возможным. С другой стороны основным арендодателем земельных участков выступают государственные и муниципальные органы, арендные ставки которых, в большинстве случаев далеки от рыночных, и как следствие использовать их для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки не представляется целесообразным. В этих условиях оценщики используют метод кумулятивного построения ставки капитализации для земли, который без привязки к общему коэффициенту капитализации может в основной (стандартной) массе случаев оценки дать парадоксальные значения. Значения, когда коэффициент капитализации для земли будет выше коэффициента капитализации для улучшений. Ведь если рассмотреть основы расчета коэффициента капитализации, то последний представляет сумму из двух слагаемых: нормы дохода на инвестиции и нормы возврата, связанной с уменьшением срока экономической жизни объекта инвестиций. Не секрет, что второе слагаемое может быть применено только к объекту с ограниченным сроком экономической жизни. А значит, является очевидным, что оно отсутствует при расчете ставки капитализации для земельных участков и предприятий. А если это так, то величина ставки капитализации для земли должна быть как минимум меньше общей ставки капитализации на величину нормы возврата капитала.

Таким образом, проблема оценки вещных прав и «условных» прав на земельные участки в Тюмени и Тюменской области, как и в большинстве Российских регионов является не решенной. Каждая из специализированных организаций, оказывающих услуги в области оценочной деятельности пытается самостоятельно решать проблемы, возникающие при оценке прав на земельные участки. При этом наши общие заказчики (особенно корпоративные) сталкиваются с еще большей проблемой – проблемой изучения, использования и юридического сопровождения отчетов разных оценщиков. В этой связи необходим единый «методический взгляд» на существующие проблемы в оценке прав на земельные участки, который позволил бы сгладить, а может быть и вовсе снять существующие и потенциально возможные противоречия, связанные с оценкой прав на земельные участки в рамках существующей на сегодняшний день нормативно – правовой базы.

P.S. В заключение хотелось бы процитировать слова главы Минэкономразвития РФ Г.Грефа данном в недавнем интервью одному из Российских изданий «….Принятие новых правил, ускоряющих проведение земельной реформы, может состояться, с учётом регламентных сроков, не ранее октября 2005 г. В оставшиеся до конца года два месяца исполнить требование федерального закона о сроках переоформления прав не представится возможным. В связи с этим требуется перенести конечный срок переоформления прав на землю на начало 2007 г. и с этой целью необходимо обеспечить внесение соответствующих изменений в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»». Для оценщиков это означает, что, по всей видимости, не стоит в сложившейся ситуации ждать решения существующих проблем от государства, а необходимо самостоятельно хотя бы в рамках субъекта Федерации приходить к решению возникающих вопросов, разумеется, не противоречащих существующему законодательству.

директор ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих А.В., оценщик Конищева И.П. 23.09.2005г.

Похожие статьи:
Каким был 2012 год? Земля коммерческая: предложение растет

Возврат к списку