Примеры использования статистических моделей при расчете коэффициента капитализации

28.09.2012
Долгих А.В., директор ЗАО "Ассоциация АЛКО"
Молодкина С.Г., нач. информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО»
 
  Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости - ожидаемые текущие или будущие доходы. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется через преобразование текущего дохода, дохода в следующем периоде или как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
  Имеются два метода пересчета дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости. Наиболее распространенный метод доходного подхода – метод прямой капитализации. Главной задачей при использовании данного метода является расчет коэффициента или ставки капитализации.
  Под коэффициентом капитализации в настоящей статье подразумевается показатель, отражающий соотношение между доходом в результате эксплуатации объекта и его рыночной стоимостью. Иными словами коэффициент капитализации (общий коэффициент капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого операционного дохода и его рыночной стоимостью.
  Определение выражения «ставка капитализации» в настоящее время является дискуссионным. В большинстве источников ставка капитализации отождествляется с коэффициентом капитализации. С нашей точки зрения следует различать эти два понятия. Экономическое выражение понятия «ставка» подразумевает определение процентного показателя. Расчет процентной ставки можно осуществить с использованием метода кумулятивного построения, путем суммирования нормы дохода на инвестиции и нормы возврата на вложенный капитал. Поэтому для целей настоящей статьи под ставкой капитализации понимается показатель, определяемый как процент чистого годового дохода, определяемый инвестором или собственником на вложенный в недвижимость капитал, путем суммирования всех рисков, связанных с эксплуатацией объекта и нормы возврата на вложенный капитал.
  Использование коэффициента капитализации целесообразно в случаях стабильного рынка, в условиях которого цены на объекты недвижимого имущества меняются незначительно. При этом на рынке должно быть достаточное количество сопоставимых объектов, у которых известны такие характеристики как цена, арендная плата, уровень заполняемости площадей, операционные издержки. Причем все эти показатели должны быть отнесены к одному временному периоду. Использование в расчетах коэффициента капитализации в сравнении со ставкой капитализации обладает существенными преимуществами, выражающимися в учете не субъективных, а рыночных данных, основанных на основополагающих принципах оценочной деятельности. В то же время ограниченность наличия отдельных кластеров и классов рынка, информационная «не прозрачность», в ряде случаев не позволяют полноценно говорить о корректности использования коэффициента капитализации. Основными злоупотреблениями в таких условиях становятся ограниченность использования аналогов, как следствие – манипуляция стоимостью в рамках доходного подхода; неверное отнесение к сегменту рынка, как следствие – использование иного показателя (не относимого к сегменту рынка объекта оценки) коэффициента капитализации; не корректный учет объема заполняемости и операционных расходов, связанных с эксплуатацией объектов. Особенно остро эта проблема стоит в регионах, где не только ограничено количество классов (кластеров) рынка, но и количество объектов аналогов для корректного расчета коэффициента капитализации внутри каждого кластера. Осложняется также такой расчет отсутствием в большинстве регионов и городов общепринятой системы классификации объектов недвижимого имущества.
  Информационно-аналитический отдел консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» рынок коммерческой недвижимости подразделяет на 4 основных кластера по сегментно для рынка офисной и торговой недвижимости. Проведенный анализ рынка показал, что рынок нежилых зданий и помещений делиться на следующие сегменты:
  • Кластер 1: Качественная коммерческая недвижимость (помещения в современных офисных и торговых центрах);
  • Кластер 2: Помещения в административных зданиях;
  • Кластер 3: Отдельно-стоящие здания;
  • Кластер 4: Встроенно-пристроенные помещения в жилых домах.
  Выявлено также, что рынок качественной коммерческой недвижимости (кластер 1) также подразделяется на классы. В соответствии с принятой в 2010г. в г.Тюмени системой классификации офисных центров (классификация «Гильдии управляющих и девелоперов») рынок качественной офисной недвижимости (кластер 1) делиться на следующие классы:
  • Офисные центры класса А;
  • Офисные центры класса В+;
  • Офисные центры класса В;
  • Офисные центры класса С;
  • Помещения в ТРЦ и ТЦ.
  На сентябрь 2012 года в г.Тюмени действует и классифицировано 18 бизнес-центров: десять бизнес – центров класса «В», три класса «А», два «В+», и три класса «С».
  Классификация торговых центров до настоящего периода не завершена, поэтому, а также в следствие ограниченности информации для целей подготовки настоящей статьи, кластер 1 в сегменте торговых центров не будет далее детализироваться в классах.
  Для расчета коэффициента капитализации по сегментно, по кластерам и классам был использован метод рыночной экстракции для идентичных объектов, основанный на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи сопоставимых объектов недвижимости. Расчет коэффициента капитализации осуществляется по следующей формуле:
формула 1.png
,где Ri - коэффициент капитализации i-го объекта; 
ЧОДi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; 
Vi– цена продажи i-го объекта-аналога.
  Метод рыночной экстракции для определения коэффициента капитализации может применяться лишь для однородных объектов, принадлежащих к одному и тому же сегменту рынка и при одинаковом использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы. При подборе объектов для расчета коэффициента капитализации использовалась база данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела консалтинговой компании «Ассоциация «АЛКО», а также информационно-аналитический комплекс «Анаконда». При подборе объектов для расчетов выполнялись главные условия: фактор времени (объект предлагался к продаже/аренде в один временной период); фактор потребления (характеристики объекта были идентичны как для продажи, так и для аренды). Важным условием для расчета коэффициента капитализации является соответствие выбранных объектов одному сегменту рынка. При этом нами принято, что количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5, при этом погрешность рассчитываемого показателя не должна превышать 10%. Нижняя граница количества пар продиктована ограниченностью объектов в регионе в отдельных классах, например количество классифицированных офисных центров класса «С» - 3. В то же время в ходе проведения работ было выявлено 10 предложений в этих бизнес-центрах.
  При определении чистого операционного дохода учитывались два показателя: коэффициент использования и уровень операционных расходов.
  Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами; выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода. Степень незанятости характеризуется коэффициентом использования, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью). Величина вакансий и потерь для каждого кластера закладывается индивидуально. Как показал анализ рынка для таких сегментов как бизнес-центры класса А, торговые центры, данный показатель может составлять 100%, так как на подобные объекты в г.Тюмени существует высокие спрос. Помещения в офисных центрах класса В и С характеризуются сроком экспозиции 1 месяц. Такие кластеры, как помещения в административных зданиях и жилых домах характеризуются средним показателем покупательской активности, исходя из средних потерь при сдаче в аренду площадей коммерческой недвижимости в размере около 2 месяцев в год, потери от незанятости составляют 83%. Отдельно стоящие здания такой сегмент коммерческой недвижимости, характеризующийся длительным сроком экспозиции как на рынке продажи, так и на рынке аренды. Для данного сегмента период простоя помещения оставляет в среднем 4 месяца. Данные периоды были определены путем опросов управляющих компаний, агентств недвижимости. Отметим, что в г.Тюмень, обновляемость помещений арендаторами, проходит интенсивно, что и объясняет выбранный период.
  В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов.
  Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
  Получить статистическую информацию об уровне операционных расходов в текущий период времени на рынке недвижимости Тюменской области не представляется возможным. Кроме того, в ряде случаев получить исчерпывающую, достоверную информацию об уровне операционных расходов от заказчика, в том числе величине переменных операционных расходов по объекту, является не возможным. Поэтому информационно-аналитическим отделом ЗАО «Ассоциация АЛКО» был разработан механизм статистического расчета величины переменных операционных расходов (эмпирический метод), основанный на данных операционных расходов по объектам уже оцененных нами. К положительным сторонам такого расчета можно отнести:
  • все подобранные для выборки аналоги имеют сопоставимые площади и сравнительно равное техническое состояние;
  • по подобранным аналогам известна сравнительно полная информация о постоянных и переменных расходах, и как следствие, о всех операционных расходах;
  • выборка включает более 100 аналогов.
  Результаты исследования среднего уровня условно-постоянных и условно-переменных расходов по коммерческим объектам представлены в нижеследующей эмпирической таблице:
При расчете использовались объекты с различными условиями пользования:
  • Включающие операционные расходы;
  • Частично включающие операционные расходы;
  • Не включающие операционные расходы.
табица.png
  На основе представленной таблицы при расчете использовались данные: для объектов, включающих операционные расходы в арендную плату, был принят усредненный показатель 12% от ДВД, при диапазоне данных 10-15% от общей суммы арендной платы. Для объектов частично включающих операционные расходы (к примеру, кроме электричества, телефонии, Интернет), при расчете использовался показатель в диапазоне 8-10% от ДВД, из расчета, что данные статьи затрат в общей сумме операционных расходов, занимают долю порядка 2-5% в зависимости от условий использования. Такие данные публикует в результатах исследований консалтинговая компания «Colliers International»   После расчета коэффициентов капитализации для объектов-аналогов рассчитывается средняя, средневзвешенная величина, медиана. Усредненный показатель этих данных в полной мере будет отражать действительный коэффициент капитализации в каждом сегменте рынка, ввиду того, что будет сглажена разница между максимальным и минимальным значением. Для определения репрезентативности выборочной совокупности, а также достоверности полученных значений были рассчитаны среднеквадратическое отклонение и погрешность:
  • Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения случайной величины в выборке производится по формулам:
    формула 2.png
    формула 3.png
  • Оценка погрешности в определении индекса стоимости по данным репрезентативной выборки её случайных величин всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух факторов: собственного разброса значений в выборке и её объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения S , то приближенная оценка погрешности в определении средне выборочного при доверительной вероятности 0,95 равна.
    формула 4.png
  Показатель среднеквадратического отклонения позволяет отчистить выборочную совокупность от «выскакивающих» значений, использование которых может привести к искажения получаемых данных. Таким образом, были исключены крайние значения, находящиеся за чертой минимального/максимального значения, при этом количество пар объектов, используемых при расчете, сохранилось в необходимом количестве для условия репрезентативности выборочной совокупности (количество оставшихся пар представлено в таблице).
  При условии выполнения всех необходимых параметров были получены следующие результаты:
тб2.png
  Вывести показатель коэффициента капитализации представляется возможным не по всем сегментам рынка, ввиду отсутствия предлагаемых на рынке объектов к продаже/аренде. Это относится к таким сегментам как АБК, помещения в офисных центрах класса А, В+, а также для торговых площадей в ТЦ и ТРЦ.
  По остальным сегментам рынка удалось рассчитать коэффициент капитализации, при этом были соблюдены все принципы расчета, следовательно предложенное рекомендуемое значение может применяться при расчете коэффициента капитализации для объектов, расположенных на территории г.Тюмени. Для таких сегментов рынка как АБК, Офисы в ОЦ класса А,В+, торговые центры и ТРЦ, в отсутствие возможности расчета коэффициента капитализации приемлемым следует считать расчет ставки капитализации.

Возврат к списку